ファイナンシャルプランナーのコラム 住まいも一生。お金も一生。

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第5回 購入物件探しのFP的ポイント

一般的に皆さんは、住宅購入を検討される際にいろいろ条件を絞って探されているかと思います。

ですが"物件の希望地域は絞り込めたので、さあ不動産屋さんを回ろう!"だけですと、 なかなか物件を決められない可能性があります。
その理由の一つに、「自分の適正な住宅ローン借入額はいったいいくらなのか?(いくらくらいまでの物件を探せばいいのか)」という目安が分からない、ということがあるからです。

FPの立場から言うと「そんな時こそFPにご相談を」といいたいところですが、このコラムを読んでいただいている皆様の為に、「適切な住宅ローン借入目安額」を算出する数式を今回はお教えしますので、ご参考にしていただければ幸いです。

適正な住宅ローン借入目安額」を算出するための数式とは?

適正な住宅ローン借入目安額」を算出するための数式とは?

この数式は以下の通りです。
手取年収(万円)×今後の勤続年数(返済期間)×0.25×0.75

例えば、現在30歳・お子様2人・手取年収500万円・60歳定年の方でこの数式にあてはめてみると、500万円×今後の勤続年数30年×0.25×0.75=28,125,000円となり、おおよそこのような条件の方ですと2,800万円位までの借入がひとつの目安金額となります。
(あくまでも簡易的な目安です)

数式の解説

《今後の勤続年数(返済期間)》

まず、返済額を極力少なくするために無理やり35年ローンを組む方が大半ですが、FPとしては反対です。
35歳の方が、35年ローンを組むと完済時には70歳になっております。
60歳定年の方がその後10年間どのように返済していくのでしょうか?
よく退職金で残りを一括返済すれば・・・という方もいらっしゃいますが、終身雇用制度が崩壊しつつある現状、また公的年金制度も今後当てにならないかもしれないご時世にこの考え方は非常に危険です。退職金を使い切ってしまうと老後生活が破たんするおそれもありますので、退職金は老後生活資金として確保すること(=定年までに返済を終えておくこと)が大事です。
よって出来る限り定年時には完済できる返済期間とするのがベターだと思います。



今後の勤続年数(返済期間)

《0.25》

この0.25というのは手取年収に対する住居費の割合です。私の経験上、手取年収×0.25(25%)くらいまでですと住居費としては問題がないのではと思います。
よく、銀行で返済比率は35%までいけますので、35%でも大丈夫なのでは?とおっしゃられる方もいらっしゃいますが、これはあくまで借入できる最大の数字(かつ税込年収)であって、上限いっぱい借りてしまいますとその後の生活が非常に厳しくなる可能性があります。
したがって、目安としては25%くらいにおさえたほうがいいかと思います。
この数字は年収500万円まで、お子様2人という設定ですので、お子様が1人ですと子どもにかかる教育費も減りますのでこの数字を0.3(30%)に上方修正して試算してもいいかもしれません。もちろん年収が600万より多い方も同様に数字を上方修正してもいいでしょう。

《0.75》

この0.75は、金利負担を考慮した数字です。
例えば、借入金額3,000万円・返済期間25年・金利全期間2.2%とすると、返済総額は約3,900万円となりますので、返済総額から借入金額を逆算するための掛け目が0.75ということになります。
この数字も、金利条件や返済期間によって変えてもいい数字ですが、一つの目安としてお考えください。


目安を事前に知っておくことの効果

物件をあれこれ見て回り、いい物件を見てしまいますとどうしてもそちらの方に目移りしてしまいますよね?

ただ、やはりいい物件であれば金額が高くなるのは世の中の常です。そのため、あとでその金額ではやっぱり厳しいので我慢して安いほうで、なんてことになると夢のマイホーム購入の楽しさが半減してしまいます。

また、それでも無理な住宅購入をしてしまうことでその後の人生が我慢の連続、という事態を避けるためにもご自身の適正な住宅ローン借入目安額を知っておいた方がいいのです。

さらに、この数式をもとにご自身の適正借入目安額を事前に知った上で物件探しを行うことで条件が絞り込め、より具体的な物件探しができ、時間の短縮にもなる、ということになるのです。また、不動産屋さんに条件を明確に伝えることにより、不動産屋さんもその条件にマッチした物件を案内しやすくなり、いい物件を紹介してもらえる可能性が高まるかもしれません。

まとめ

自分の適正な住宅ローン借入額の目安を事前に知っておくほうがいい、ということはおおよそご理解いただけたかと思います。

ただ、これはあくまでも借入金額だけの目安であり、「俺はその金額までしか購入したら(ローンを組んだら)だめなのか」ということではありません。
もちろんご家族のライフスタイル、希望する将来像によって全く異なってまいりますし、余分な出費を減らし、生命保険を見直しするなどによって、1ランク上の物件を購入できる可能性も十分あります。

ただ、人生のゴールは住宅購入だけではもちろんありません。住宅購入も含めた、ご希望される将来像の実現のためのお手伝いをすること、これがFPの仕事なのです。

当事務所にて相談を受けられた方も口々に「将来像が明確となり、希望の実現に向けて何をすべきかが明確になった」「安心して本気で住宅購入を考えることができるようになった」とおっしゃっていただいております。

住宅購入を含めたライフプランニングにご興味を待たれた方は是非FPにご相談くださいませ。




〜御礼〜

本年は当コラムをご覧いただき、ありがとうございました。
来年も皆様のお役に立つ情報を掲載させていただきますので引き続き宜しくお願いいたします。
また、来年は皆様の住宅購入の夢がかないますよう陰ながらお祈り申し上げます。

では良いお年を!




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